إمارة الشارقةإمارة الشارقة - قرار المجلس التنفيذي - رقم 34 - لسنة 2018 بشأن بيع الوحدات العقارية في إمارة الشارقة - بتاريخ 11-12-2018

خط+ خط- ±خط طباعة المادة رقم :
ديباجة

نحن سلطان بن محمد بن سلطان القاسمي ولي العهد نائب الحاكم رئيس المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة،

بعد الاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م بإصدار قانون المعاملات المدنية وتعديلاته،

والقانون الاتحادي رقم (11) لسنة 1992م بإصدار قانون الإجراءات المدنية وتعديلاته،

والقانون الاتحادي رقم (4) لسنة 2013م بشأن تنظيم مهنة الكاتب العدل ولائحته التنفيذية وتعديلاته،

والقانون رقم (2) لسنة 1999م بشأن إنشاء المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة ولائحته الداخلية وتعديلاته،

والقانون رقم (11) لسنة 1972م بشأن وضع العقارات تأميناً للدين وتعديلاته،

والقانون رقم (4) لسنة 1980م بشأن تنظيم ملكية الأبنية المؤلفة من عدة طوابق أو شقق،

والقانون رقم (5) لسنة 2010م بشأن التسجيل العقاري في إمارة الشارقة ولائحته التنفيذية وتعديلاتها،

والقانون رقم (7) لسنة 2017م بشأن المخالفات والجزاءات الإدارية في إمارة الشارقة،

والمرسوم الأميري رقم (1) لسنة 1981م بشأن إصدار نظام الملكية المشتركة،

وقرار المجلس التنفيذي رقم (25) لسنة 2011م بشأن بيع الوحدات العقارية في إمارة الشارقة وتعديلاته،

وقرار المجلس التنفيذي رقم (26) لسنة 2014 بشأن الانتفاع بالعقارات في إمارة الشارقة وتعديلاته،

وقرار المجلس التنفيذي رقم (28) لسنة 2018م بشأن تنظيم الوساطة العقارية في إمارة الشارقة،

وبناءً على عرض مدير عام دائرة التسجيل العقاري وموافقة المجلس التنفيذي ولما تقتضيه المصلحة العامة،

أصدرنا القرار الآتي:

المادة 1 التعريفات

في تطبيق أحكام هذا القرار يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها ما لم يقض، سياق النص بخلاف ذلك:

الدولة:

دولة الإمارات العربية المتحدة.

الإمارة:

إمارة الشارقة.

الحاكم:

حاكم الإمارة.

المجلس:

المجلس التنفيذي للإمارة.

الدائرة:

دائرة التسجيل العقاري في الإمارة.

المدير:

مدير عام الدائرة.

مشروع التطوير العقاري:

تنفيذ الأعمال الهندسية والإنشائية والتسويقية للعقارات المصرّح لها وفق أحكام هذا القرار أياً كانت طبيعتها، بنية أساسية أو مباني سكنية أو تجارية أو صناعية أو أراضي فضاء.

الوحدة العقارية:

الجزء المفرز أو المعد للفرز من العقار له حدود ومساحة معينة ويشمل الشقق والمحلات والمخازن ومواقف السيارات والمساحات الطابقية والمكاتب ومرافق الخدمات التي يتكون منها البناء، والفلل والأراضي الفضاء الملك التي تقام عليها المشاريع والأراضي والمنشآت السكنية والتجارية والصناعية والمختلطة، والتي تُعرض للبيع أو الانتقاع بنظام التجزئة سواء كانت موجودة أو مقترحة على مُخطط معتمد.

التصريح:

الموافقة الخطية الصادرة من الدائرة لمزاولة أنشطة عقارية معينة.

الخدمات العامة:

الخدمات التي يتم توصيلها لمشروع التطوير العقاري أو للوحدة العقارية سواء كان قيد الإنشاء أو تم إنجازه وتشمل على سبيل المثال الكهرباء، الماء وغيرها من الخدمات الأخرى.

المطور:

الشخص الاعتباري (مالك المشروع) أو المنتفع بالعقار محل مشروع التطوير العقاري والمرخص له من قبل دائرة التنمية الاقتصادية لممارسة نشاط الاستثمار أو التطوير العقاري أو تسويق أو بيع الوحدات العقارية وإدارتها.

الشخص:

الشخص الطبيعي أو الاعتباري.

المسوّق:

الشخص الذي يتولى عرض وترويج مشروعات عقارية تابعة لأحد المطورين.

البلدية:

البلدية المعنية والتي يقع مشروع التطوير العقاري ضمن إطارها الإداري.

 

المادة 2

في سبيل تطبيق أحكام هذا القرار، تختص الدائرة بما يلي: -

  1. منح تصاريح الأنشطة لمشاريع التطوير العقارية المعدة للبيع بنظام الوحدات العقارية، على سبيل المثال (الاستثمار، التطوير العقاري، التسويق، بيع وإدارة العقارات؛ وما في حكمها).
  2. تسجيل مشاريع التطوير العقارية المعدة للبيع بنظام الوحدات العقارية أو المعدة بنظام الانتفاع في سجل خاص يُعد لذلك في الدائرة.
  3. التنسيق مع الجهات الحكومية أو غير الحكومية بشأن التراخيص أو وقفها.
  4.  الإشراف على مشاريع التطوير العقارية في الإمارة وفقاً لأحكام هذا القرار.
  5. اعتماد نموذج عقد البيع المبدئي للوحدات العقارية لكل مشروع تطوير عقاري والمعد من قبل المطور.
  6. إعداد نموذج التعهد بشأن ضوابط وشروط بيع الوحدات العقارية.

المادة 3

على المطور تسجيل مشروع التطوير العقاري لدى الدائرة في سجل قيد مشاريع التطوير العقاري والمطورين قبل البدء بتنفيذه أو تسويقه أو بيع الوحدات العقارية فيه.

المادة 4 شروط تسجيل مشروع التطوير العقاري

  1. أن تكون الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري ملكاً مطلقاً أو منتفعاً بها وجائز التصرف بها قانوناً.
  2. أن يكون المطور مرخصاً له لممارسة نشاط الاستثمار والتطوير العقاري أو تسويق أو بيع الوحدات العقارية وإدارتها.
  3. أن يكون المطور من مواطني الدولة أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي، أو من الجنسيات الأخرى المقيمة أو غير المقيمة بالدولة والحاصلة على موافقة الحاكم في المناطق المعتمدة.
  4. أن يوقع المطور على نموذج التعهد الذي تعده الدائرة بشأن ضوابط وشروط بيع الوحدات العقارية.
  5. أن يحصل المطور على تقرير من دائرة التخطيط والمساحة في الإمارة يبين مطابقة العقار لشروط فرز الوحدات العقارية.
  6. أن يقدم المطور للدائرة الضمان المصرفي المطلوب وفقاً لأحكام المواد (6،5) من هذا القرار.
  7.  أن يقدم المطور إجازة البناء بالنسبة للمباني من البلدية أو إجازة تطوير البنية التحتية بالنسبة للأراضي الفضاء الصادرة من الجهات المختصة.
  8. أن يقدم المطور شهادة اعتماد اسم مشروع التطوير العقاري صادرة من الجهة المختصة.
  9. فتح حساب مصرفي باسم مشروع التطوير العقاري، يُخصص لإنشاء وتنفيذ وإدارة المشروع ويتم التصرف فيه وفقاً لأحكام هذا القرار.

المادة 5 الضمان المصرفي

يتعين على المطور أن يقدم للدائرة ضماناً مصرفياً من أحد المصارف العاملة في الدولة قدره (20%) من قيمة البناء المعتمدة في إجازة البناء الصادرة من البلدية أو من قيمة الأرض بالنسبة للأراضي الفضاء في مشروع التطوير العقاري وذلك وفق الضوابط الآتية:

  1. أن يكون الضمان مجزءًا إلى أربعة سندات.
  2. أن يكون قابلاً للتسييل بطلب من الدائرة في أي وقت وغير مشروط ويجدد تلقائياً.
  3. تقوم الدائرة بالإفراج عن الضمان بعد تقديم المطور تقريراً معتمداً من الجهات المختصة كالبلدية أو هيئة الطرق والمواصلات وفق النسب الآتية:

الضمان المصرفي

نسبة الإنجاز

الجزء الأول ويعادل (25%) من إجمالي الضمان

تقرير إنجاز (25%) من مشروع التطوير العقاري

الجزء الثاني ويعادل (25%) من إجمالي الضمان

تقرير إنجاز (50%) من مشروع التطوير العقاري

الجزء الثالث ويعادل (25%) من إجمالي الضمان

تقرير إنجاز (75%) من مشروع التطوير العقاري

 

  4.تسدد رسوم معاملات الفرز بالدائرة ودائرة التخطيط والمساحة بعد إنجاز كل مرحلة من مراحل إنجاز المشروع.

  5.يتم الإفراج عن الجزء الرابع والأخير ويعادل (25%) من اجمالي الضمان عند تحقق الآتي: -

  • فك الرهن عن العقار إذا كان مرهوناً.
  • قيام المطور بمعالجة أو إزالة جميع الأوضاع المخالفة إن وجدت.
  • توصيل الخدمات العامة وإثبات ذلك.
  • الحصول على براءة الذمة الصادرة من هيئة كهرباء ومياه الشارقة.
  • تقديم شهادة إنجاز مشروع التطوير العقاري من البلدية أو هيئة الطرق والمواصلات في الإمارة.
  • قيام المطور بفرز مشروع التطوير العقاري وتحديد المساحات في مخطط هندسي معتمد من دائرة التخطيط والمساحة.
  • استيفاء كافة الشروط والالتزامات المترتبة بعقد شراء الأرض مع الجهات الحكومية المعنية بمشروع التطوير العقاري.

ح-  إصدار سندات الملكية والانتفاع  بالوحدات العقارية من الدائرة.

المادة 6

استثناءً من نص المادة (4) من هذا القرار، يجوز للمدير السماح للمطور بتسجيل مشروعه العقاري لدى الدائرة دون إيداع الضمان المصرفي بشرط قيامه بإنجاز ما نسبته (15%) من مشروع التطوير العقاري، و(20%) من البنية الأساسية للأراضي الفضاء في مشروع التطوير العقاري، على أن يراعى ما يلي: -

  1. إثبات نسبة الإنجاز المنصوص عليها بتقرير معتمد من البلدية أو هيئة الطرق والمواصلات في الإمارة.
  2. تقديم ضمان مصرفي غير محدد المدة وقابل للتسييل بطلب من الدائرة في أي وقت وغير مشروط يساوي (5%) من قيمة مشروع التطوير العقاري المعتمدة في إجازة البناء الصادرة من البلدية، أو من قيمة الأرض بالنسبة للأراضي الفضاء بمشروع التطوير العقاري.
  3. لا يتم الإفراج عن الضمان المصرفي المذكور بالبند (2) من هذه المادة إلا بعد تحقق ما نص عليه البند (5) من المادة (5) من هذا القرار.

المادة 7 الرهن

  1. يلتزم المطور بإعلام المشتري والمنتفع بالرهن الذي يوقعه على العقار من خلال تضمين ذلك في عقد البيع المبدئي.
  2. يجب أن يكون الرهن الواقع على العقار ضماناً لدين تمويل مشروع التطوير العقاري يُخصص حصرياً للصرف على إنشاء وتنفيذ وإدارة المشروع، ولا تزيد قيمة التمويل عن (50%) من قيمة مشروع التطوير العقاري المعتمدة في إجازة البناء الصادرة من البلدية أو المعتمدة بإجازة البنية الأساسية الصادرة من هيئة الطرق والمواصلات للأراضي الفضاء، واستثناءً من ذلك يجوز زيادة قيمة التمويل للمطور بموافقة المجلس وبالشروط التي يقررها.
  3. يتعهد المطور بأن يتزامن فك الرهن عن العقار أو تعديل الرهن مع تاريخ استلام شهادة انجاز مشروع التطوير العقاري.
  4. لا يعتد بعقد الرهن إلا بعد تسجيله لدى الدائرة.

المادة 8

على الدائرة مراجعة عقد الرهن قبل إبرامه بين (المطور) والدائن المرتهن ولها في سبيل ذلك مخاطبة المصارف العاملة في الدولة بما في ذلك المصرف المركزي لضمان وضع القرارات التي تصدرها الدائرة بهذا الشأن موضع التنفيذ والحصول من الدائن المرتهن على ما يفيد التزامه بفك الرهن أو تعديل الرهن بالتزامن مع إصدار شهادة إنجاز مشروع التطوير العقاري.

المادة 9 شروط بيع وتسجيل الوحدات العقارية

يتعين على المطور والمشتري عند تسجيل الوحدات العقارية الالتزام بالضوابط الآتية:

  1. أن يقوم المشتري بسداد الدفعات بالتناسب مع ما يتم إنجازه من مراحل العمل بمشروع التطوير العقاري وذلك وفق تقرير صادر من البلدية أو هيئة الطرق والمواصلات في الإمارة.
  2. ألا تزيد قيمة الدفعة الأولى التي يدفعها المشتري للمطور عن (20%) من قيمة الوحدة العقارية محل التعاقد ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
  3. يقع على عاتق طرفي عقد البيع المبدئي تصديقه فور انعقاده لدى الدائرة وسداد الرسوم المقررة على النحو الآتي: -
  1. (1%) على البائع و(2%) على المشتري وذلك من قيمة العقد إذا كان من مواطني الدولة أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
  2. (4%) على المشتري وذلك من قيمة العقد إذا كان من غير مواطني الدولة أو من مواطني دول مجلس التعاون الخليجي.
  1. لا تُكتسب عقود البيع المبدئية التي لم تصدق لدى الدائرة حجةً في مواجهة الدائرة والآخرين.
  2. أن يتزامن تاريخ تسليم الوحدة العقارية للمشتري بإنجاز مشروع التطوير العقاري وتوصيل الخدمات العامة للوحدات العقارية.

المادة 10

لا يجوز للمطور بيع الوحدات العقارية بالإمارة إلا لمواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي، ويجوز بموافقة الحاكم وبالشروط التي يقررها السماح ببيع وتمليك المشترين من غير مواطني الدولة أو مواطني دول مجلس التعاون الخليجي وفقاً لأحكام هذا القرار.

المادة 11

  1. على المطور ولضمان حسن إدارة الخدمات في مشاريع التطوير العقارية الالتزام بأحد البنود الآتية: -
  1. الاحتفاظ بنسبة (10%) من الوحدات العقارية التي يتكون منها مشروع التطوير العقاري، وعدم التصرف بها تصرفاً ناقلاً للملكية.
  2. تقديم ضمان مصرفي من أحد المصارف المعتمدة والعاملة بالدولة يساوي (10%) من قيمة مشروع التطوير العقاري على أن يكون الضمان غير مشروط وقابلاً للتسييل في أي وقت، ويُجدد تلقائياً بناءً على طلب الدائرة.
  1. لا يجوز للمطور التصرف بالوحدات العقارية المحتفظ بها تصرفا ناقلا للملكية أو طلب الإفراج عن الضمان المصرفي المنصوص عليه في هذه المادة إلا إذا قدم للدائرة ما يُفيد تأسيس الجمعية العمومية لملاك الوحدات العقارية في مشروع التطوير العقاري، بما في ذلك انتخاب مجلس الإدارة بمراعاة القانون رقم (4) لسنة 1980م المشار إليه، وأي تشريعات أخرى سارية تتصل بهذا الشأن.

المادة 12 إجراءات الإعلان عن البيع في وسائل الإعلام

  1. بمراعاة التنسيق مع الجهات الحكومية المختصة ذات العلاقة، تختص الدائرة بتنظيم تصاريح الإعلان بتسويق وبيع العقارات بكافة أنواعها بالإمارة.
  2. على جميع ملاك العقارات والمطورين والمكاتب العقارية المرخصة بالإمارة مراجعة الدائرة للحصول على الموافقة الخطية قبل البدء بالإعلان بتسويق وبيع العقارات بالإمارة في وسائل الإعلام المختلفة ومواقع التواصل الاجتماعي وأية وسيلة أخرى.
  3. المكاتب العقارية المرخصة خارج الإمارة يتوجب عليها الحصول على الموافقة الخطية من الدائرة للإعلان بالإمارة عن المشاريع التي تدخل في نطاق اختصاصها.
  4. على جميع الدوائر الحكومية المختصة، ومؤسسات الإعلام الرسمية وغيرها عدم إعلان أية مادة إعلانية تختص بالعقارات في الإمارة إلا بموافقة الدائرة الخطية.
  5. لا يجوز لذوي الشأن الإعلان في وسائل الإعلام المختلفة وغيرها عن بيع الوحدات العقارية أو عرضها في المعارض المختلفة داخل الدولة أو خارجها قبل إكمال الإجراءات المطلوبة وأخذ موافقة الدائرة الخطية بالإعلان.

المادة 13 ضوابط إلغاء المشاريع العقارية

يجوز للمطور أن يتقدم بطلب إلغاء مشروع التطوير العقاري المسجل لدى الدائرة موضحاً أسباب الإلغاء وتقوم الدائرة بدراسة الطلب وفي حالة قبول الطلب يتعين على المطور وعلى نفقته الخاصة القيام بالإجراءات الآتية: -

  1.  تعيين مدقق حسابي قانوني مرخص في الإمارة لتصفية المشروع.
  2.  يقوم المطور بنشر نموذج الإعلان المعتمد من الدائرة بإلغاء مشروع التطوير العقاري في صحيفتين محليتين باللغتين العربية والإنجليزية.
  3.  تكون المدة المحددة للإعلان (7) أيام من تاريخ نشرة و(30) يوماً للاعتراض من تاريخ نشر الإعلان.
  4. يقوم المطور بإخطار المشتري بإلغاء مشروع التطوير العقاري عن طريق البريد المسجل، ويحق للمشتري الاعتراض لدى الدائرة على مضمون الإخطار خلال (15) يوم من تاريخ استلامه.
  5. في حال انقضاء المدة أعلاه ولم يتقدم أي شخص باعتراض، يتم استكمال إجراءات براءة الذمة وإلغاء قيد أو وقف الخدمات عن المشروع لدى الدائرة والجهات المختصة.
  6. في حال اعتراض أصحاب العلاقة على إلغاء مشروع التطوير العقاري أو التصرف به أو أي حالة أخرى خلال المدة المحددة في الإعلان، يلتزم المطور بتسوية النزاع بالطرق الودية أو القانونية على أن يتم وقف إجراءات إلغاء المشروع من قبل الدائرة لحين تسوية جميع المنازعات والاعتراضات.

المادة 14 الجزاءات

  1. مع عدم الإخلال بأي عقوبة ينص عليها أي تشريع سار في الإمارة، يُعاقب كل من يخالف أحكام هذا القرار والقرارات الصادرة بموجبه بالجزاءات الإدارية المنصوص عليها في الجدول المرافق لهذا القرار.
  2. تُضاعف قيمة الغرامة في حال تكرار المخالفة خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة الأولى.
  3. في حال العود يجوز للجهات المعنية كلٌّ وفق اختصاصه وبالتنسيق بينها إلغاء أو وقف الترخيص بصفة مؤقتة أو دائمة لأي من المخالفين لأحكام هذا القرار.
  4. يمتنع على الجهات المعنية توصيل الخدمات الحكومية أو الاستمرار في تزويدها ووقف جميع الأعمال لمشروع التطوير العقاري في حال مخالفة المطور لأحكام هذا القرار ما لم يبادر إلى تعديل جميع المخالفات خلال المدة التي تُقررها الدائرة وفقاً لأحكام هذا القرار.
  5. يُطبّق ما نص عليه البند (4) من هذه المادة على مشتري الوحدة السكنية في حال مخالفته لأحكام هذا القرار.

المادة 15 أحكام ختامية

يكون للموظفين الذين تعتمدهم الدائرة ويصدر بهم قرار من وزير العدل وفقاً لنص المادة (34) من قانون الاجراءات الجزائية الاتحادي الصادر بالقانون الاتحادي رقم (35) لسنة 1992م صفة مأموري الضبط القضائي في إثبات ما يقع بالمخالفة لأحكام هذا القرار والقرارات الأخرى الصادرة بموجبه وذلك في نطاق اختصاص كل منهم.

المادة 16

تُحصّل كافة الغرامات الإدارية المنصوص عليها في الجدول المرافق لهذا القرار لصالح الخزينة العامة لحكومة الإمارة.

المادة 17

يجوز للمشتري مراجعة الجهات المختصة وإدخال الخدمات العامة للوحدات العقارية، وتصديق عقود الإيجار لدى البلدية بناءً على عقود البيع المبدئية المستوفية للشروط والمصدّقة لدى الدائرة.

المادة 18

تخضع مناطق التطوير العقاري المعتمدة من الحاكم للشروط التي يُقررها المجلس.

المادة 19

تقوم الدائرة بما يلي: -

  1. إعداد الكتيبات التعريفية والنماذج المطلوبة بالتنسيق مع الجهات المعنية بالإمارة.
  2. إصدار القرارات والأنظمة والتعاميم اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القرار.

المادة 20

يُلغى قرار المجلس التنفيذي رقم (25) لسنة 2011 بشأن بيع الوحدات العقارية في إمارة الشارقة وتعديلاته وأي نص آخر يتعارض مع ما جاء في هذا القرار.

المادة 21

يُعمل بهذا القرار من تاريخ صدوره، وعلى الجهات المعنية تنفيذه كلُّ فيما يخصه، ويُنشر في الجريدة الرسمية.

المادة 22 صدر عنا بتاريخ: -

الثلاثاء: 03 ربيع الآخر 1440هـ

الموافق: 11 ديسمبر 2018م

سلـطـان بن محمـد بن سلطان القاسمي

ولي العهــــد نائــــــــب حاكم إمــــــــــــــارة الشارقة

رئــــــيس المجلس التنفيذي لإمارة الشارقة

جدول المخالفات والجزاءات الإدارية المرافق لقرار المجلس التنفيذي رقم (34) لسنة 2018م بشأن بيع الوحدات العقارية في إمارة الشارقة

#

نوع المخالفة

غرامة وقدرها

1

قيام المطور بتسويق وبيع الوحدات العقارية قبل تسجيل مشروع التطوير العقاري.

(500,000) درهم

2

تقديم مستندات أو بيانات غير صحيحة.

(100,000) درهم

3

بيع الوحدات في مشروعات عقارية وهمية.

(1,000,000) درهم

4

عدم إيداع رسوم الخدمات والصيانة وأية إيرادات أخرى في حساب خاص بإدارة المشروع بعد إنجازه.

(100,000) درهم

5

تحصيل مبالغ مالية دون اعتماد الدائرة.

(100,000) درهم

6

إلغاء المطور لأي مشروع عقاري دون الحصول على موافقة الدائرة.

(100,000) درهم

7

عدم قيام ملاك المشاريع العقارية بفرز مشروع التطوير بعد مرور (3) أشهر من تاريخ إنجازه.

(1,000,000) درهم

8

عدم قيام المطور بتشكيل جمعية اتحاد ملاك بعد سنة ميلادية من تاريخ إفراز سندات الملكية بالدائرة.

(100,000) درهم

9

عدم قيام الشخص بتعديل أوضاعه المخالفة خلال المهلة المحددة له من قبل الدائرة.

(100,000) درهم

10

مخالفة شروط التصريح الصادرة من الدائرة.

(50,000) درهم

11

مخالفة المطور العقاري أو الاستمرار في الإخلال بأي من تعهداته المقدمة للدائرة.

(200.000) درهم

12

عدم تصديق اتفاقية التسويق العقاري للمشروع.

(25,000) درهم

13

عدم تحديث بيانات المشروع العقاري.

(50,000) درهم

14

الإعلان والتسويق العقارات بأية وسيلة من وسائل الإعلان دون موافقة الدائرة.

(100,000) درهم

15

عدم إبراز رقم التصريح وتاريخه في المادة الإعلانية.

(10,000) درهم